집값 떨어진다고 너무 겁먹지 말자

[고종완의 부동산 돋보기]

부동산은 참 묘한 자산이다. 상승기에는 많이 오르고 하락기에는 적게 내린다. 돌발악재로 인해 주가가 급락할 때도 집값은 하락 시늉 만 하는 경우가 많다.

이런 현상은 과거 외환위기 때도 그랬고 2008년 9월 글로벌 금융위기 때도 마찬가지였다. 경제위기로 주가는 폭락했는데 집값은 잠 시 급락 조짐을 보이다 얼마 지나지 않아 상승세로 돌아서곤 했다. 그러다보니 주가 폭락에 이어 집값이 급락할 것이라는 일부 전문가 의 예측은 번번이 빗나갔다.

'경제위기→주가 폭락→집값 급락'의 전문가 예측이 실패하는 이유는 무엇일까? 이는 부동산시장에 대한 편견과 주택자산을 잘 이해하 지 못하기 때문이다. 부동산 버블론, 폭락론을 주장하는 사람들은 집값 상승의 주된 요인으로 정부의 부동산 부양정책 및 한국인들 의 남다른 부동산 선호현상을 꼽는다. 그런데 현 정부는 지난 정부의 규제정책 기조를 대체로 유지하고 있다. 다주택자들도 호황기 가 도래하거나 임대수익률이 금리보다 낮아지기 전까지는 매물을 내놓지 않는다. 주식처럼 하락기에 차익, 실망매물을 쏟아낼 거란 예측 은 기우다.

주택의 독특한 자산 성격에 대한 이해 부족도 문제다. 주택과 주식 모두 투자대상이라는 공통점은 있다. 하지만 재화가치, 수요공급조 건, 가격형성, 시장원리 등은 매우 다르다. 이러한 차이점을 무시한 채 두 자산은 모두 돈벌이 수단에 불과하며 투기적 동기에 의 해 매매가 이뤄진다는 분석은 설득력이 떨어진다.

그렇다면 자산 관점에서 주택과 주식의 근본적 차이점은 무엇일까?

첫째, 주택은 '의식주'라는 말처럼 생활의 필수재인 반면에 주식은 자본 축적을 위한 선택재다. 보통 사람들은 자녀 교육, 내집 마 련, 노후 준비 등 3가지 목적을 위해 자본을 축적한다. 따라서 주택은 돈을 버는 주된 목적이자 종착역이지만 주식은 목적 달성 을 위한 돈벌이 수단 및 과정에 불과하다.

둘째, 주택은 금ㆍ은, 미술품, 석유 등과 함께 대표적 실물자산으로 안전자산에 속한다. 반면 주식(특히 직접투자의 경우)은 선 물, 옵션 등 파생상품과 함께 위험자산으로 분류된다. 주택은 경기변동에 따라 변동폭이 작고 하방경직성이 강한 데 비해 주식은 변동 폭이 크며 하방에 대한 지지도 역시 약하다.

셋째, 주택과 주식은 투자수익률의 계산 방법부터 다르다. 주택투자를 통해 얻을 수 있는 기대수익에는 자본이득과 소득수익이 있 다. 반면 주식투자는 자본이득과 배당수익을 목표로 한다. 소득수익은 임대료 명목으로 매달 고정적, 안정적인 월세수익으로 나타나 며 자기 집에 거주하는 동안 일정한 사용가치를 누린다. 하지만 배당수익은 통상 1년에 1~2번, 회사 경영실적에 연동돼 비고정적 인 수익형태로 실현되며 사용가치 개념이 없다. 주택은 또 전세, 보증금제도에 의한 레버리지(leverage), 즉 외부차입 효과 가 주식 등 다른 자산에 비해 매우 크다.

넷째, 주택은 공산품과 달리 실제공급(입주)까지는 약 30개월 정도의 시차가 존재한다. 이에 따라 공급 부족으로 인한 가격 상승폭 이 크다. 가격이 상승하거나 하락할수록 단기적으로는 매물이 감소하는 '역시장의 법칙'도 작동한다. 이는 집값이 상승기에는 더 많 이 오르고 하락기에는 덜 내리게 하는 결과를 초래한다. 하지만 주식은 반대로 움직인다.

다섯째, 주택은 현대생활에 있어 신분제 및 문화, 정보기능을 수행한다. 이를테면 부자촌을 상징하는 강남권의 대표적인 고급 주거단지 인 타워팰리스에 거주한다는 사실만으로도 신분 상승의 효과를 누릴 수 있다.

이 밖에도 주택은 기준시가, 공시가격제도를 통해 시세가 유리알처럼 투명한 현금, 주식보다 증여, 상속 시 절세면에서 유리하다.

주택은 좋은 자산이고 주식은 나쁜 자산이라는 말을 하려고 하는 것이 아니다. 자산의 특성이 다른 만큼 투자자의 성향에 따라 자신에 게 맞는 투자전략, 포트폴리오를 짜야 함을 강조하고 싶다.

그렇다면 주택이라는 자산은 과연 어떻게 관리해야 할까?

무주택자는 요즘처럼 저점매수 기회가 올 때 과감히 전월세를 탈출해야 한다. 내 차를 당연시하면서 내 집을 멀리하면 가족과의 주거행 복도 멀어진다. 유주택자는 자산가치가 매년 금리 이상으로 상승하는 지역의 주택으로 교체해야 한다. 이제 1주택자도 자산관리를 해 야 하는 위기의 시대가 도래했다. 은퇴를 앞둔 분들이여! 60세 이후에는 자식과 부인(남편)은 없어도 반드시 주택은 있어야 한다 는 충고를 잊지 말라. 주택연금은 최고의 노후보장자산이다.

원문: http://speedbank.realestate.yahoo.co.kr/home/news/newsReal.jsp?groupId=142&sbNoticeId=10070208575733504