역모기지 대출 핵심 노트

지난 7월 판매를 시작한 주택연금(공적 보증 역모기지 대출)은 ‘주택을 담보로 사망할 때까지 일정 금액의 연금을 받는 제도’이다. 50대 중반, 아직 건강한 부모님이시지만 재산이랄 것 없는 자산 규모와 국민연금 말고는 민간 연금을 하나도 준비하지 않으신 상황을 생각해볼 때 주택연금에 관심이 갔다. 한국주택금융공사에서 주관하는 주택연금에 가입하면 자기 집에 거주하며 죽을 때까지 생활 자금을 받을 수 있다. 가입자가 사망하면 해당 금융 기관이 그 주택을 처분해 그동안의 대출금, 이자, 보증료 등을 상환하는 방식으로 제도가 운영되기 때문. 민간 금융 기관에서 운영하던 이전의 역모기지론 대출 만기가 5~15년으로 정해져 있어 큰 인기를 끌지 못했던 것을 생각하면 훨씬 좋은 조건을 내세우는 셈이다. 주택연금에 가입하려면 우선 한국주택금융공사 해당 영업점(현재 서울 2군데)을 찾아, 주택 가격과 가입 조건을 상담 받고 보증서를 발급 받아야 한다. 기본 조건은 ‘첫째, 부부 두 사람 모두 65세 이상일 것. 둘째, 담보로 제공하는 주택이 시가 6억원 이하일 것. 셋째, 1가구 1주택 소유자일 것’ 등이다. 다만, 담보로 제공하고자 하는 주택에 경매, 압류, 가처분 등이 걸려 있을 경우 가입이 거부될 수 있다. 보증서를 발급 받은 신청자가 원하는 주거래 은행을 정하고 나면, 일반 담보대출을 받을 때와 동일한 과정을 거치고, 그 뒤 그 은행에 개설한 통장으로 매달 일정한 금액이 들어온다. 에디터는, 부모님의 나이를 65세, 주택을 시가 2억원이라 가정하고 가입 시 이해득실을 계산해보았다. 이 조건으로 주택연금을 신청하면 월 57만원씩 평생 생활비를 받을 수 있다. 두 분 중 한 분이 먼저 돌아가셔도 월 지급액은 동일하다. 부모님이 기대 수명(65세의 경우 82세)을 넘겨 집값보다 대출금이 많아지는 경우에도 동일한 연금이 지급되니 자식들은 마음의 부담을 덜 수 있다. 더욱이 집값이 오르거나 내려도 최초 신청한 연금액이 끝까지 지급되기 때문에, 향후 집값이 하락할 수 있는 시골집에 거주하시는 부모님에게는 이 제도가 더욱 유리했다. 실제로 3억원 이하 주택에 거주하시는 두 분은 재산세 25% 감면, 대출 이자, 소득 공제, 채권 매입 등록세 면제 등의 여러 혜택도 받는다. 무엇보다 사망 전까지 같은 집에 살면서 돈을 받는다는 것은 부모님이 가장 안심하셨던 부분. 부부가 모두 일찍 사망하면 주택금융공사가 집을 경매 처분하고 대출금만 회수한 뒤 나머지를 자녀들에게 돌려준다 하니, 자식한테 무엇 하나 남겨주고 싶어하시는 마음에도 위안이 되는 듯했다. 똑같은 가격의 주택이라도 가입 시기에 따라서 연금 수령액은 달라진다. 3억원 주택의 경우 65세에 가입하면 86만원, 70세에 가입하면 1백6만원을 받는다. 가입자의 나이와 기대 수명 등을 고려해 지급액을 정하기 때문인데, 따라서 아직 경제 활동을 하는 건강한 부모님이시라면 가입 시기에 대한 고려가 필요하다. 가입 시기의 주택 가격으로 연금액을 산정하기 때문에 집값 상승이 확실하다면 시기를 조금 늦춰서 가입하고, 이미 가입했을지라도 재가입을 고려하는 전략도 필요하다. 사실, 주택연금은 모든 부모님을 위한 만능 상품은 아니다. 따라서 상속을 원한다면 종신연금에 가입할 것을 권하는 전문가들도 있다. 3억원짜리 집을 팔고 같은 집에 1억5천만원짜리 전세로 들어간다면 나머지 여유 자금을 종신연금에 넣고 죽을 때까지 약 80만원 선의 연금을 받을 수 있다는 것. 이렇게 되면 사망 후 남은 전세금 1억5천만원을 상속할 수 있지만, 가입자가 일찍 사망해도 원금(이 경우 1억5천만원)에 대한 반환이 전혀 없어 문제로 지적된다. 반면 주택연금은 가입자 사망 시 차액을 유족들에게 돌려줄 뿐 아니라 마음이 바뀌었을 경우, 지금까지 받았던 연금만 상환하면 계약을 해지할 수 있다. 결국 마음 약한 부모님들에게는 훨씬 설득력이 있다는 것. 혹자는 겨우 1백만원도 안 되는 돈이 어찌 생활 자금이 되겠냐 하겠지만, 빠듯한 생활 규모에 20만~30만원 용돈을 드리며 죄송스러워하는 자식들이라면 한번 한국주택금융공사 홈페이지(www.khfc. co.kr)를 찾아볼 것을 권한다. 기획 : 홍주희 기자 / 사진 : 중앙m&b 자료실 / 도움말 한국주택금융공사 기획팀 김정주, 한국재무설계 김준호 CFP 출처 : [레몬트리]